Quem tem direito a usar o FGTS na compra da casa própria?
Descubra as regras atualizadas, as exigências do imóvel e como aprovar seu saldo sem burocracia.
Publicado em 31 de Julho de 2026 às 04:09 PM
Utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma das formas mais inteligentes e acessíveis para facilitar a realização do sonho da casa própria. Seja para dar o valor da entrada, amortizar parcelas do financiamento ou até mesmo quitar o saldo devedor, o FGTS é um aliado poderoso para o comprador.
No entanto, por se tratar de um recurso governamental com regras específicas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nem todo mundo sabe exatamente quem pode utilizar esse saldo ou quais imóveis se enquadram no processo.
Abaixo, explicamos em detalhes o que você precisa saber para liberar seu FGTS na compra do seu imóvel.
1. Requisitos do Comprador: Quem Pode Usar?
Para estar apto a sacar e utilizar os recursos da sua conta do FGTS na compra de um imóvel residencial, você precisa preencher os seguintes requisitos:
Tempo de trabalho no regime CLT: É necessário ter, no mínimo, 3 anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS (esses 3 anos não precisam ser consecutivos e nem na mesma empresa).
Financiamentos ativos: Você não pode ter um financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do território nacional.
Propriedade de imóveis: Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção: No mesmo município onde trabalha ou onde pretende comprar o novo imóvel;
Nos municípios limítrofes ou integrantes da mesma região metropolitana;
Titularidade na compra: A aquisição deve ser destinada à sua moradia própria.
2. Exigências do Imóvel: Qual Imóvel Pode Ser Comprado?
Não basta apenas que o comprador preencha os requisitos; o imóvel escolhido também precisa estar dentro das normas estabelecidas pela Caixa Econômica Federal e pelas regras do SFH:
Finalidade: Deve ser um imóvel residencial urbano (não é permitido usar FGTS para imóveis comerciais, terrenos isolados ou sítios/chácaras).
Destinação: O imóvel precisa se destinar à moradia do titular da conta.
Valor máximo do imóvel: O valor de avaliação do imóvel deve respeitar o limite máximo estipulado pelo SFH na sua região (atualmente - novembro de 2026 - estabelecido em até R$ 2.250.000,00 em grande parte do país).
Condições estruturais: O imóvel precisa passar por uma vistoria/avaliação do banco para comprovar habitabilidade e ausência de problemas estruturais graves.
Histórico de uso do FGTS: O imóvel não pode ter sido adquirido utilizando o FGTS nos últimos 3 anos (período de interstício).
3. Principais Formas de Usar o FGTS na Prática
Se você se enquadra nos requisitos acima, existem três maneiras principais de aplicar o seu saldo:
Compra e Entrada: Usar o valor total ou parcial do saldo disponível como parte da entrada do financiamento no ato da assinatura do contrato de financiamento ou escritura de compra e venda.
Amortização ou Quitação: Reduzir o saldo devedor ou quitar totalmente o valor restante da sua dívida imobiliária.
Abatimento de Prestações: Reduzir em até 80% o valor de até 12 parcelas consecutivas do seu financiamento atual.
Atenção aos Erros Mais Comuns!
Muitas pessoas planejam a compra contando com o FGTS e enfrentam imprevistos por causa de detalhes burocráticos. Fique atento a:
Documentação pendente: Se o imóvel ou o vendedor apresentarem irregularidades na certidão de ônus reais ou débitos fiscais, o uso do fundo pode ser travado até a regularização.
Usar o FGTS exige planejamento e o acompanhamento de profissionais especializados para garantir que todas as certidões e certames burocráticos ocorram sem sobressaltos.
Conte com a nossa equipe para fazer uma simulação de financiamento, conferir sua elegibilidade e encontrar as melhores oportunidades de mercado para você e sua família!